Профессионализм - залог успеха
Агентство Недвижимости Киев Интернэшнл - Аренда Элитных Квартир и Апартаментов Best Expat Kiev Real Estate Agency - Kiev Apartments Longterm    
facebook facebook linkedin

+38 044 221 3266

kievintlrealty

Горячие предложения
Аренда Элитных Квартир в Киеве
Сдать Квартиру в Киеве
Аренда Элитных Квартир Киев
Агентство Элитной Недвижимости Киев Интернэшнл
долгосрочная аренда VIP квартир в Киеве
смотреть все

Покупка/продажа недвижимости в Киеве

Дом или квартира могут служить не только как место для проживания, но при этом быть отличной инвестицией и надежным вложением финансовых средств. Чтобы такие инвестиции были успешными, важно знать особенности рынка недвижимости, в частности, рынка недвижимости Киева, критерии оценки домов и квартир, и основные закономерности развития рынка недвижимости.

В первую очередь, украинский, и, в частности, киевский рынок недвижимости подразделяется на две категории – это первичный и вторичный рынки. На первичном рынке покупатель имеет возможность купить квартиру напрямую от девелопера или строительной компании (которая, в силу украинского законодательства, действует через уполномоченное агентство), как правило, через договор инвестирования на одном из этапов строительства, от нулевого цикла (момента возведения фундамента) до приемки дома Госкомиссией. Как правило, цены на начальном этапе строительства ниже, чем при продаже квартиры в уже завершенном новом доме; разница обычно составляет 20%-30%, хотя в период бурного роста рынка в 2002-2003гг. такая разница на отдельные объекты могла составлять 50%. Основными рисками при инвестиции в строящийся дом являются затягивание или срыв сроков сдачи объекта, или даже невозможность сдачи дома Госкомиссии в силу отстутствия у застройщика необходимых документов, а также несоответствие качества построенного объекта заявленному уровню. Плюсами покупки квартиры в новостройке являются, в первую очередь, экономия средств, юридическая чистота объекта при регистрации прав, и возможность сделать ремонт и планировку по своему вкусу, не тратясь на демонтаж. Перед заключением договора со-инвестирования желательно провести анализ разрешительных и прочих документов застройщика, а также поинтересоваться, какие и где завершенные объекты у него имеются.

Вторичный рынок жилой недвижимости – это совокупность всех объектов недвижимости, доступных к покупке напрямую от собственника, чаще физического лица. Собственность на квартиру или дом подтверждается свидетельством о собственности, и возникает в результате регистрации прав собственности на основании договора инвестирования, как упоминалось выше в случаях с новостройками, акта приватизации объекта недвижимости или доли в нем, оформление наследства, или, чаще всего, договора купли-продажи. Основными рисками при покупке квартиры на вторичном рынке являются юридические, так как неправильное оформление предыдущих сделок (например, если право собственности наступило в результате наследования, приватизации, купли-продажи) может привести к аннулированию текущего договора. Наличие лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире, особенно несовершеннолетних, осложняет сделку, так как согласно украинскому законодательству право владения жилплощадью и право пользования ею разделены. Современные реалии, такие, как развитие потребительского и ипотечного кредитования, могут накладывать дополнительные обременения на объект недвижимости, который может выступать залогом при свершении кредитных или ипотечных сделок. Плюсом покупки недвижимости на вторичном рынке является возможность сразу въехать в квартиру или дом, особенно если квартира или дом продаются с ремонтом.

Основные критерии, влияющие на цену квартиры Киеве

Существует несколько критериев, влияющих на цену объекта недвижимости. Самый первый, и самый «полновесный» критерий – это расположение, причем учитывается не только центральное расположение, но и равноценное окружение – например, в Киеве есть традиционные «островки» элитной застройки вне центра, в основном на севере города (Оболонь), где цены на недвижимость сравнимы с ценами на аналогичные объекты в историческом центре Киева. Равноценное окружение, наличие рядом домов соответствующего класса, а также парка или берега Днепра, важны при определении цены квартиры.

Следующий по важности критерий – это качество или категория дома, который включает в себя: качество строительных материалов, инженерных систем, архитектурное решение, отделку помещений общего пользования, оформление придомовой территории, наличие парковки, наземной или подземной, наличие охраны, количество этажей в доме и количество квартир в доме, наличие специальных опций, таких как фитнес-центр, бассейн, мини-маркет и пр. Особняком стоят так называемые «дома с историей» - здания, в которых жили известные государственные деятели, артисты и известные личности. Квартиры в таких домах пользуются повышенным спросом среди определенной категории покупателей.

Этаж, на котором расположена квартира, имеет значение, так как квартиры на крайних этажах традиционно пользуются меньшим спросом у украинских покупателей, которые хорошо знакомы с протечками крыш или подвалов. Это правило, впрочем, не относится, к элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса, где квартиры на последних этажах, напротив, пользуются повышенным спросом, так как дают возможность иметь красивый вид и часто оформляются как престижные пентхаусы.

Вид из окон, если он уникальный, по словам Константина Лэнгли, Ведущего Консультанта Kiev International Realty, может повышать цену квартиры в разы. Предпочтение отдается видам на исторические памятники города – Крещатик, Софийский собор, и, реже, на набережную Днепра.

Качество отделки и ремонта также влияют на стоимость квартиры, но в меньшей степени, чем ключевые критерии, такие как расположение, категория дома и вид из окна, так как редко новый хозяин бывает удовлетворен имеющимся ремонтом и часто желает привнести дополнительные изменения. При прочих равных квартиры с дорогим хорошим ремонтом имеют больший успех на рынке аренды.

Классификация недвижимости

За последнее время на рынке жилой недвижимости Киева сложилась новая классификация домов. Если раньше характеристика дома обычно складывалась на основе 2 факторов – отнесенности здания к тому или иному историческому периоду и/или материала, из которого это здание построено, например, «сталинский» или «дореволюционный» дом, «кирпичный министерский» дом брежневской эпохи, печально известные «хрущевки» и просто панельные дома массовой застройки, то сегодня большинство риэлторов разделяют всю недвижимость на три основные категории – элитная недвижимость, недвижимость бизнес-класса и недвижимость эконом-класса.

Элитное жилье

Элитное жилье – относительно новая категория на рынке киевской недвижимости, актуальная с начала 1990-х гг., как правило, это новые дома или полностью отреставрированные малоэтажные особняки, расположенные в центре города. Эти объекты построены по новейшим строительным технологиям, с отделкой высокачественными материалами (например, гранит, мрамор, венецианская штукатурка, ценные породы дерева), с подземной парковкой (с мойкой машни в подогреваемым входом) и просторным вестибюлем при входе. Иногда к этому классу относят полностью перестроенные до состояния «новодела» исторические особняки с устройством подземной парковки. Инженерное обеспечение здания включает в себя: центральное кондиционирование, климат-контроль, единая система приточно-вытяжной вентиляции, современная система отопления, собственная бойлерная, системы очистки водопроводной воды, бесшумные лифты известных производителей, подключение к оптоволоконной сети, выделенный Интернет, наличие нескольких телефонных линий, спутниковое ТВ. Здание имеет огороженную придомовую территорию с ландшафтным дизайном, площадкой для детей. Система охраны включает в себя видеонаблюдение за периметром здания и основными территориями и холлами, контроль доступа, собственные охранники в холле и на въезде. Часто в доме имеется бассейн, тренажерный зал, спа, фитнес центр, салон красоты и т.п.

Жилье бизнес-класса

Категория жилья бизнес-класса выделилась недавно, это жилье наиболее востребовано представителями среднего класса. В 2000-хх г. жилье бизнес-класса являлось наиболее динамично развивающимся сегментом рынка жилой недвижимости Киева.

К бизнес-классу относятся лучшие кирпичные дома советского времени, качественные кирпичные дома, построенные после 1990 г., качественные современные монолитно-кирпичные дома. Следует отметить, что преобладают в этом сегменте рынка все же новостройки, причем обладающие определенным набором характеристик. Как правило, бизнес класс - это многоквартирные дома (количество квартир более 50, а в новых объектах количество квартир доходит до 500, например, жилой комплекс по даресу Можайское шоссе, д.2), построенные по индивидуальным проектам. Жилые комплексы бизнес-класса имеют эффектный архитектурный облик, развитую инфраструктуру и расположены либо в относительном центре, либо в традиционно престижном районе, а также и в значительном отдалении от центра. Равноценное окружение имеется далеко не всегда. Для дома бизнес-класса обязательно наличие огражденной благоустроенной территории, наземной охраняемой и в некоторых случаях подземной парковки, охраны подъезда и въезда на территорию. Инженерные системы дома бизнес-класса должны быть качественными и современными, однако центральное кондиционирование, собственная бойлерная и прочие атрибуты элитного дома отсутствуют.

«Дома с историей»

Отдельной категорией стоят исторические дома, или «дома с историей». Сюда относятся дореволюционные особняки, здания, которые являются памятниками архитектуры, а также дома в историческом центре, в которых жили известные деятели культуры, писатели и художники. Нередко к нам обращаются клиенты, которые хотят купить квартиру под инвестции именно в доме с историей. Их требования понятны – квартиры в домах, в которых жили всемирно известные люди, особенно востребованы на рынке аренды среди иностранцев именно в силу их уникальной истории.

Цена на квартиры в «домах с историей» определяется скорее уникальностью объекта, чем наличием инфраструктуры, качеством строительных технологий и прочих стандартных характеристик.

malicious adware removal